明年元旦，房贷将统一执行新利率。截至目前，今年央行5次加息，对于“老房贷”们来说,明年1月1日起要一次性消化5次加息所增加的负担...

现在咱们来算算5次加息对按揭买房者产生的影响吧：

　　例如20年期的房贷,房贷利率为6.84%时,1万元按揭额的月供为76.5724元,而房贷利率为7.83%时对应的月供为82.5891元。也就是说,20年期的每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额是6.0167元,这样我们可以算出33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33=198.5511元,47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47=282.7849元。 

　　以同样的方式测算，10年期、15年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房贷按揭者按揭的是10年期39万元房贷,那么其今年5次加息的月供增加额就是5.1457元×39=200.6823元。若另一位“老房贷”按揭的是25年期53万元房贷，也很好计算，为6.3984元×53=339.1152元。

提前还房贷的几种还款方式分别为： 

　　A.全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退； 

　　B.部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多； 

　　C.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种； 

　　D.部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多； 

　　E.剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。 

您目前有房贷吗？打从明年开始，一个月会多还多少钱？您打算提前还贷吗？ 




■ 哪些“供房族”不宜提前还贷 
一是等额本息还款法贷款、且贷款快要到期者。贷款前期偿还的多是利息，后期还本金。如还款已逾8年，提前还贷并不省利息。
二是有投资计划的。若投资收益超过月供房贷利息一定额度，可考虑投资。
三是纯公积金贷款。如果目前房贷以公积金贷款为主，暂时不必急于提前还款，因现阶段公积金贷款利率明显低过5年期以上贷款利率，融资成本相对较低。 

■ 资金紧张者：选产品缓加息压力 
如果缺少宽裕资金用来提前还贷，也有房贷产品可缓解压力。如某银行推出的“气球贷”产品，可让借款人实贷30年按揭，而本金却只需按5年期房贷利率计息还款。
也就是说，“供房族”可与银行约定以5年为期，将30年的房贷分成6段来还，那么利率将只有现行的5年期基准利率(可打8.5折)执行，这样其月供负担将相对于30年期房贷而言更低、还款总额也更低。 　　
专家算了一笔账，如果去年申请了50万元“气球贷”，分段贷款期限5年，与银行约定按30年月供计算期限。那月供为2841元，月利率4.59%。，第五年末贷款余额463068元；而按30年期普通贷款计，月供2938元，月利率4.845%。，第五年末贷款余额464875元。相比之下，“气球贷”比普通房贷要节省更多利息。


■ 个案：新还款计划可省息17万 
银行理财专家为刘先生设计了三种提前还贷方案： A、还款额不变，缩短还款期限。每月还款3530.51元，剩余还款期168期(月)，14年左右。等还清贷款，总利息支出约23899.24元。该方式好处是利息明显减少，在新还款计划下，利息将锐减近17万元。

■ 提前还贷 这些“规矩”你得懂 
1.客户每年提前还款不得超过2到3次；
2.每次还贷的最低金额从5000元到10000万，甚至6个月应还款金额不等，但不限制上限；
3.已承担月供的时间至少超过1年。 

■ 三大注意事项 
1.询问银行是否需要交违约金等；
2.办理退保。对于2006年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的；
3.把握还款时机。在贷款期限的1/3至1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，此时就没太大必要。

■ 提前预约 
据银行专家介绍，目前各家银行对提前还款基本都有预约期的限制，预约期短则5天，长的要一个月，所以借款人要想在年底前完成提前还款，最好现在就向贷款银行提出申请。否则，就可能遇到有钱难还的局面。